Rezonificación y ordenamiento territorial del Puerto Mar del Plata

DIRECTORIO DEL CONSORCIO PORTUARIO REGIONAL MAR DEL PLATA RESOLUCION N° 435-01/2026 MAR DEL PLATA, 13 DE OCTUBRE DE 2026.

VISTO La necesidad de actualizar la actual zonificación de la jurisdicción portuaria en el marco de los nuevos lineamientos y cambios ocurridos durante casi dos décadas; y

CONSIDERANDO Que la Gerencia de Explotación elaboró el informe se transcribe a continuación en un todo: “PROYECTO DE REZONIFICACIÓN Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL PUERTO MAR DEL PLATA En concordancia con los lineamientos establecidos en el Plan Quinquenal 2025-2030, elaborado por el Consorcio Portuario Regional Mar del Plata acompañando la iniciativa de la Subsecretaría de Asuntos Portuarios, dependiente del Ministerio de Producción, Ciencia e Innovación Tecnológica de la Prov. de Bs. As., para la creación de documentos que provean a los puertos de herramientas de planificación que permitan conducir las decisiones de los próximos años a partir del cumplimiento de metas que abonen a alcanzar objetivos generales a mediano plazo, surge esta propuesta de rezonificación territorial para el Puerto de Mar del Plata. El Puerto Mar del Plata inicia una etapa de transformación caracterizada por la ampliación de sus capacidades operativas, la incorporación de nuevas infraestructuras y la generación de oportunidades de inversión vinculadas a la actividad pesquera, logística, industrial, comercial y turística. La ejecución de proyectos estratégicos como el desarrollo de la Manzana de los Circos, la construcción del Espigones N° 9, la demolición de la galería de granos y la recuperación de más de 24.000 m² de superficie operativa en el Espigón N° 3, demandan una revisión integral de los criterios de ocupación territorial y de asignación de usos del suelo. El presente estudio tiene por finalidad replantear la organización territorial a partir del análisis de las actividades actualmente desarrolladas, las necesidades operativas identificadas y las perspectivas de crecimiento previstas para los próximos años. La dinámica actual del puerto evidencia la necesidad de actualizar el esquema de zonificación vigente, adecuándolo a las transformaciones ocurridas desde la aprobación de la Resolución CPRMDP N° 179-02/2007. 1. USOS DE SUELO SITUACIÓN ACTUAL La organización territorial actual se encuentra estructurada sobre seis zonas definidas originalmente por la Resolución CPRMDP N° 179-02/2007. PROPUESTA Se propone sintetizar el esquema a tres usos de suelo COMERCIAL y SERVICIOS, INDUSTRIAL y MIXTO (Comercial, servicios e industrial), a desarrollar sobre cinco zonas, determinadas por nuevos criterios que permitan definir la localización de nuevos proyectos y el ordenamiento de los existentes. 2. ZONIFICACIÓN CRITERIOS DE ZONIFICACIÓN A- USOS PORTUATRIOS PRIMARIOS/SECUNDARIOS Definición de zonas en función del uso de las infraestructuras portuarias. PRIMARIOS: zonas aptas para el desarrollo de proyectos que requieren de la infraestructura portuaria para el desarrollo de la actividad. SECUNDARIOS: Vinculados con la actividad portuaria, aunque no requieran de las infraestructuras portuarias para su desarrollo. B- USOS DE SUELO POR ACTIVIDAD Definición de sub zona por uso INDUSTRIAL/COMERCIAL/MIXTO, considerando ubicación de los predios, accesibilidad, servicios en la zona, requisitos operativos para el desarrollo de las actividades (zona controlada, servicios públicos, zona apta para radicación industrial, cercanía al muelle, zona primaria aduanera, etc.). C- USOS SIN ZONA DETERMINADA Definir actividades que no quedarán limitadas a una zona específica, siendo facultad del CPRMDP designar el espacio físico a ocupar de acuerdo al interés del proyecto, usos tales como EDUCACION/ GUBERNAMENTALES/SALUD/AREA RECREATIVA/AREA NO DETERMINADA. ZONAS 1. Zona Primaria Aduanera - Superficie aproximada: 120.000 m2. - Superficie susceptible de ocupación por medio de permisos de uso o concesiones: 55.000 m2. Caracterización: Zona de uso mixto habilitada para realizar operaciones de comercio exterior y ejercer el control aduanero. Apta para actividades comerciales, servicios e industria ligera. - Control de acceso - Cerramiento perimetral en muelles y - Acceso al espejo de agua - Seguridad biométrica espigones - Certificación Puerto Seguro (Código PBIP) - Pavimentos - Acceso público en Zona de Apoyo - Monitoreo 24 hs. - Energía Eléctrica Portuario - Zona Cardio protegida - Agua corriente - Barrido de calles - Red de Lucha contra Incendio - Cloaca (en obra) - Recolección de Residuos Actividades: - Depósitos de cargas generales, contenedores llenos o vacíos. - Depósitos de redes y artes de pesca. - Terminal portuaria - Báscula, scanner y otro equipamiento de asistencia a la carga. - Otras a criterio del CPRMDP. 2. Zona Operativa - Superficie aproximada: 150.000 m2. - Superficie susceptible de ocupación por medio de permisos de uso o concesiones: 50.000 m2 (en espigones 11.300 m2 y 39.400 m2 sobre predios con frente a Av. B/P Altaír 39.400 m2). Caracterización: Zona de uso mixto, apta para actividades comerciales, servicios e industria ligera. Comprende Espigónes N° 1, N° 7 y Muelle N° 10, sus dársenas con sus respectivas cabeceras e incluye la zona de apoyo portuario sobre Av. Altaír. Dado que se trata de un sector cuya extensión viene determinado por ARCA-DGA, es que no se descarta a futuro la refuncionalización del todo o parte del mismo, lo que de ocurrir los espacios excedentes se readecuarán a los usos propuestos en el entorno. - Pavimentos - Acceso al espejo de agua - Acceso público en Zona de Apoyo - Energía Eléctrica - Control de acceso Portuario - Agua corriente - Seguridad biométrica - Monitoreo 24 hs. - Cloaca (en obra) - Cerramiento perimetral en muelles y - Zona Cardio protegida (espigón N° 1)- Barrido de calles espigones - Red de Lucha contra Incendio - Recolección de Residuos Actividades: - Oficinas administrativas. - Servicios vinculados a la comunidad portuaria. - Estacionamiento para vehículos particulares. - Depósitos para alistamiento y descarga de la flota pesquera. - Fábrica de hielo. - Cámaras de frío. - Provisión de combustible. - Báscula, scanner y otro equipamiento de asistencia a la carga. - Otras a criterio del CPRMDP. 3. Zona Industrial Portuaria - Superficie aproximada: 268.000 m2. - Superficie susceptible de ocupación por medio de permisos de uso o concesiones: 158.000 m2 en Zona industrial y 54.700 m2 destinados a astillero. Caracterización: Zona de uso industrial comprende el sector apto para la radicación de establecimientos de uso industrial pesado hasta categoría 3, principalmente anexos a la industria naval, Industria derivada de la pesca y apoyo a la operativa portuaria. - Monitoreo 24 hs. - Control de acceso - Pavimentos - Barrido de calles - Seguridad biométrica - Energía Eléctrica - Recolección de Residuos - Cerramiento perimetral - Agua corriente - Cloaca (en obra) Actividades: - Depósitos de redes y artes de pesca. - Talleres navales. - Industria derivada de la pesca. - Lavaderos de cajones. - Depósitos para la estiba. - Planta de residuos. - Fábricas de hielo. - Provisión de combustible. - Minería. - Otras a criterio del CPRMDP. - Se pretende unificar las actuales zonas tarifarias II B y III siendo que ambas corresponden a usos industriales que con el toempo han unificado el carácter de los proyectos desarrollados en sus terrirorios y requieren similares infraestructuras y para su desarrollo. Esta unificación respetará la estructura gradual de la Zona III adoptando el valor inicial de Zona IIB para los primeros mil metros cuadrados de superficie, estrategia que genera el mínimo impacto en su aplicación. 4. Zona Comercial y de Servicios Portuarios - Superficie aproximada: 167.000 m2. - Superficie susceptible de ocupación por medio de permisos de uso o concesiones: 52.000 m2. Caracterización: Comprende zonas aptas para la radicacón de actividades comerciales directamente relacionadas con la actividad portuaria (provedores de la flota pesquera y de la industria naval). - Monitoreo 24 hs. - Energía Eléctrica - Barrido de calles - Zona Cardio protegida - Agua corriente - Recolección de Residuos - Pavimentos - Cloaca (en obra) Actividades: - Almacenes Navales. - Provisión a la industria Naval. - Provisión de combustible. - Estacionamiento de camiones. - Otras a criterio del CPRMDP. - Se pretende gradualmente trasladar las oficinas administrativas dispuestas sobre Av. de los Pescadores y Av. B/P Dorrego a la Zona de apoyo operativo, liberando mnuevos espacios para el comercio portuario. 5. Zona de Vinculación Urbana - Superficie aproximada: 760.000 m2. - Superficie susceptible de ocupación por medio de permisos de uso o concesiones: 115.000 m2. Caracterización: Comprende las zonas donde se podrán desarrollar actividades comerciales de vinculación con la ciudad, tanto en la interfaz puerto ciudad sobre el borde urbano donde se ubican comercios, gastronomía, clubes deportivos, como sobre el frente costero donde se establecen balnearios y playa pública. - Contempla el desarrollo de proyectos que poseen una vinculación con el ámbito portuario aunque no requieren de su infraestructura ni comodidades operativas para su desarrollo. - Incluye las areas ecológicas, recreativas y de esparcimiento vinculadas con el medio ambiente. - Monitoreo 24 hs. - Energía Eléctrica - Barrido de calles - Zona Cardio protegida - Agua corriente - Recolección de Residuos - Pavimentos - Cloaca (en obra) Actividades: - Comercial y servicios. - Clubes deportivos y náuticos. - Actividades recreativas y culturales. - Reserva ecológica. - Balnearios. - Otras a criterio del CPRMDP. - Contempla el desarrollo de proyectos que poseen una vinculación con el ámbito portuario aunque no requieren de su infraestructura ni comodidades operativas para su desarrollo. - Incluye las areas ecológicas, recreativas y de esparcimiento vinculadas con el medio ambiente. REORDENAMIENTO DEL TRÁNSITO PESADO La propuesta incorpora una reorganización integral de la circulación de cargas. Objetivos: - Reducir conflictos con actividades urbanas. - Mejorar la seguridad vial. - Incrementar la eficiencia logística. - Consolidar áreas específicas de espera y estacionamiento. NUEVA ESTRUCTURA TARIFARIA PROPUESTA CATEGORÍA 1-A ZONA PRIMARIA ADUANERA ZONA PRIMARIA ADUANERA, habilitada para la ejecución de operaciones aduaneras, afectada al control de las mismas, en la que rigen normas especiales para la circulación de personas y el movimiento y disposición de la mercadería. Zona apta para actividades comerciales e industriales (depósitos, fábricas de hielo, provisión de combustible, y otras vinculadas a la atención de los buques comerciales y las embarcaciones pesqueras, ya sea para atención a la flota pesquera en descargas, alistamiento y tareas de mantenimiento o para transferir cargas y productos vinculados al comercio exterior. USO MIXTO COMERCIAL/INDUSTRIAL LIGERO CATEGORÍA 1-B ZONA OPERATIVA OTRAS TERMINALES: Comprende espigones y dársenas con sus respectivas cabeceras. Zona apta para actividades comerciales e industriales similares a Zona 1-A. USO MIXTO COMERCIAL/INDUSTRIAL LIGERO ZONA DE APOYO PORTUARIO: sector comprendido por los predios N° 2 y N° 3 de la manzana de los circos, parcela 1-g (silos) y casona, zonas aptas para la radicación de actividades comerciales directamente relacionadas con la actividad portuaria, vinculadas a la logística encadenadas con la operación portuaria (agencias marítimas, oficinas administrativas, servicios de apoyo al comercio exterior, estacionamiento vehiculare liviano). USO COMERCIAL Y SERVICIOS CATEGORÍA 2- A COMERCIAL PORTUARIA FRENTE A AV. DE LOS PESCADORES Y AV. B/P DORREGO: Comprende dos zonas aptas para la radicación de actividades comerciales directamente relacionadas con la actividad portuaria (proveedores de la flota pesquera y de la industria naval). USO COMERCIAL Y SERVICIOS CATEGORÍA 2-B COMERCIAL NO PORTUARIA ZONA DE VINCULACIÓN ENTRE EL PUERTO Y LA CIUDAD, SOBRE AV. DE LOS TRABAJADORES, BANQUINA, LINDERO A COMPLEJO PUNTA MOGOTES Y ZONA COSTERA: Comprende las zonas donde se podrán desarrollar actividades comerciales de vinculación con la ciudad, tanto en la interfaz puerto ciudad sobre el borde urbano donde se ubican comercios, gastronomía, clubes deportivos, como sobre el frente costero donde se establecen balnearios y playa pública. USO COMERCIAL Y SERVICIOS CATEGORÍA 3 INDUSTRIAL SECTOR UNDUSTRIAL SOBRE AV. PREFECTURA NAVAL ARGENTINA HACIA EL SUR: Comprende el sector apto para la radicación de industria pesada, industria naval, industria derivada de la pesca, apoyo a la operativa portuaria. USO INDUSTRIAL PESADO CATEGORÍA 4 ASTILLEROS SIN ZONA DETERMINADA. Astilleros que, por sus dimensiones y la necesidad de contar con acceso al espejo portuario, demandan una ubicación especifica preexistente. USO INDUSTRIAL PESADO CATEGORÍA 5 ESPEJO DE AGUA SIN ZONA DETERMINADA. Comprende sectores para el desarrollo de actividades que requieren contacto con la superficie de agua (espejo portuario o zona exterior). USO MIXTO PLANO DE CATEGORIAS TARIFARIAS PUERTO MAR DEL PLATA PROPUESTA La propuesta de rezonificación constituye una herramienta estratégica para orientar el crecimiento del Puerto Mar del Plata durante el período 2026-2030 en cumplimiento con lo propuesto en el Plan Quinquenal 2026-2023 artículos 3.1.1. Reordenamiento de usos de suelo en área terrestre Diagnóstico sobre usos de suelo y ocupación de superficies Implementación de nueva zonificación y 3.1.2. Ordenamiento del tránsito y diseño de la cadena logística terrestre y operativa. La nueva organización territorial permite consolidar áreas funcionales especializadas, optimizar la utilización de las infraestructuras existentes, acompañar el crecimiento previsto de las actividades portuarias y generar condiciones adecuadas para la radicación de nuevas inversiones. Asimismo, fortalece la competitividad del puerto, mejora la convivencia entre actividades productivas y urbanas, ordena la circulación logística y establece un marco territorial coherente para el desarrollo futuro de la jurisdicción. La implementación progresiva de esta planificación permitirá consolidar un modelo portuario moderno, eficiente y preparado para responder a las demandas del sector pesquero, naval, logístico y de comercio exterior durante las próximas décadas. Que, sometido el tema a votación, el H. Directorio adopta la presente decisión por unanimidad, a consecuencia de lo cual, conforme los antecedentes de hecho y de derecho desarrollados a lo largo del presente, los cuales forman parte integrante de esta resolución, y en uso de las facultades y legítimas atribuciones conferidas por Decreto Prov. Bs. As. 3572/99 y normativa complementaria y concordante, EL DIRECTORIO DEL CONSORCIO PORTUARIO REGIONAL DE MAR DEL PLATA

RESUELVE

ARTÍCULO 1°: Aprobar el PROYECTO DE REZONIFICACIÓN Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL PUERTO MAR DEL PLATA y su correspondiente Plano de usos y categorías tarifarias, que se agregan como Anexo I de la presente.

ARTÍCULO 2°: Disponer que las modificaciones tarifarias que pudiesen aplicarse tendrán vigencia a partir de los cánones correspondientes al mes de diciembre de 2026.

ARTÍCULO 3°: Regístrese como Resolución de Directorio del CPRMDP N° 435-01/2026. Notifíquese. Luego archívese. Eduardo Mayer, Director Secretario; Marcos H. Gutiérrez, Presidente

ANEXO/S

ANEXO 7ed0845a4449bc2aeeb15f02063bba9b5d8d8dcd5ed386611abdf912c0e6fd83 Ver RESOLUCIONES FIRMA CONJUNTA